Odpowiedzialność wykonawcy po upływie rękojmi i gwarancji – co warto wiedzieć?
W branży budowlanej wciąż powszechne jest przekonanie, że odpowiedzialność wykonawcy kończy się w momencie, gdy upłyną terminy rękojmi lub gwarancji. W praktyce wielu wykonawców zakłada, że po pięciu lub sześciu latach od zakończenia inwestycji są całkowicie wolni od dalszych zobowiązań wobec inwestora. Tymczasem rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej – i może zaskoczyć tych, którzy nie byli tego świadomi.
Umowa o roboty budowlane – coś więcej niż formalność
Umowa o roboty budowlane to fundament każdej inwestycji. Jej zadaniem jest nie tylko określenie zakresu prac i harmonogramu, ale również zabezpieczenie interesów obu stron – zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Jest to o tyle kluczowe, że winno to motywować podmioty do podejmowania aktywnych zabiegów w ramach negocjowania postanowień umownych, tak, aby właściwie zabezpieczyć swoje interesy.
Podstawy odpowiedzialności wykonawcy
Oczekiwaniem inwestora jest uzyskanie należycie wykonanego obiektu – trwałego, zgodnego z projektem i wolnego od wad. W praktyce jednak realizacja robót budowlanych nie zawsze przebiega zgodnie z założeniami, dlatego tak ważne jest zrozumienie przez obie strony, jakie uprawnienia przysługują inwestorowi, gdy obiekt jest wykonany niezgodnie z założeniami.
W tym kontekście kluczowe są trzy źródła odpowiedzialności wykonawcy:
- rękojmia,
- gwarancja,
oraz odpowiedzialność kontraktowa na zasadach ogólnych.
Czy koniec rękojmi i gwarancji oznacza koniec odpowiedzialności?
Rękojmia działa z mocy prawa i oznacza, że wykonawca odpowiada za wady fizyczne i prawne obiektu, niezależnie od winy. Zasadniczo trwa 5 lat, choć strony mogą modyfikować jej warunki. Gwarancja ma charakter dobrowolny, a jej zakres i długość ustalane są w umowie – najczęściej zgodnie z oczekiwaniami inwestora.
Obie formy odpowiedzialności są ograniczone czasowo – zwykle do 6 lat od odbioru inwestycji. Po tym okresie inwestor nie może dochodzić roszczeń na podstawie rękojmi czy gwarancji. Nie oznacza to jednak, że wykonawca całkowicie unika odpowiedzialności – możliwe jest jej dochodzenie na zasadach ogólnych.
W przypadku odpowiedzialności kontraktowej kwestia ta prezentuje się inaczej – termin przedawnienia roszczeń z tego tytułu rozpoczyna się bowiem nie od zakończenia budowy, czy też odbioru inwestycji, ale od momentu powstania szkody. Ta z kolei może powstać nawet wiele lat po zakończeniu robót – np. gdy po siedmiu latach zacznie pękać konstrukcja z powodu błędów wykonawczych.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego – jednym z bardziej aktualnych orzeczeń jest wyrok z dnia 20 marca 2024 r. w sprawie o sygn. akt I CSK 461/23, w którym to Sąd Najwyższy wskazał, że termin przedawnienia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania nie liczy się od dnia oddania inwestycji, lecz od chwili, gdy powstała szkoda.
Potwierdza to, że nawet po upływie kilku lat od odbioru końcowego inwestycji, inwestor może wystąpić z roszczeniami względem wykonawcy, co stanowi realne ryzyko, na które to jednak większość wykonawców nie jest przygotowana.
Umowa jako narzędzie zarządzania ryzykiem
Zarówno dla wykonawcy, jak i dla inwestora, kluczowe jest spojrzenie na umowę nie jak na formalność, ale jak na dokument strategiczny. Powinna ona uwzględniać:
- specyfikę konkretnej inwestycji,
- realne ryzyka techniczne i organizacyjne,
- potencjalne sytuacje, które mogą wpłynąć na wykonanie umowy,
- oraz kwestie dotyczące odpowiedzialności.
Odpowiednio zaprojektowana umowa o roboty budowlane może skutecznie chronić obie strony – zarówno przed kosztownymi sporami, jak i przed utratą reputacji czy relacji biznesowych.