Umowy o roboty budowlane należą do najbardziej złożonych kontraktów gospodarczych. Skala przedsięwzięcia, długotrwałość realizacji oraz liczba uczestników procesu inwestycyjnego powodują, że ryzyko niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań jest znaczne. Dlatego w praktyce kontraktowej szczególne znaczenie mają postanowienia dotyczące kar umownych oraz limitów odpowiedzialności. Oba mechanizmy służą ochronie interesów stron, choć ich funkcje są odmienne.
Kary umowne – instrument dyscyplinujący
Podstawę prawną kar umownych stanowią art. 483–484 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi strony mogą zastrzec, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego dłużnik zapłaci wierzycielowi określoną sumę. W praktyce budowlanej najczęściej spotykamy się z karami nakładanymi na wykonawcę za:
- opóźnienie lub zwłokę w rozpoczęciu lub zakończeniu robót,
- opóźnienie lub zwłokę w usuwaniu wad,
- odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.
Często spotyka się również karę umową nakładaną na zamawiającego za odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po jego stronie.
Najważniejszą cechą kary umownej jest to, że wierzyciel nie musi wykazywać wysokości rzeczywistej szkody – wystarczy dowód naruszenia zobowiązania. To znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń. Jednocześnie sąd może miarkować karę, jeżeli jest ona rażąco wygórowana albo gdy zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części (art. 484 § 2 KC). Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że kara nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela (m.in. uchwała SN z 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03).
Warto również pamiętać, że odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej można dochodzić wyłącznie wówczas, gdy zostało to wyraźnie zastrzeżone w umowie.
Limity odpowiedzialności – mechanizm ograniczający ryzyko
Drugim istotnym instrumentem kontraktowym są limity odpowiedzialności. Ich zadaniem jest ograniczenie zakresu ryzyka, które bierze na siebie wykonawca lub zamawiający. W praktyce najczęściej stosuje się:
- globalne limity odpowiedzialności (np. do wysokości uzgodnionej kwoty wynagrodzenia netto lub brutto),
- wyłączenie odpowiedzialności za szkody pośrednie, utracone korzyści czy utratę danych,
- ograniczenie odpowiedzialności w okresie gwarancji lub rękojmi.
Zgodnie z art. 473 § 2 KC nie jest dopuszczalne wyłączenie odpowiedzialności za szkody wyrządzone umyślnie. Poza tym granice swobody stron wyznaczają przepisy bezwzględnie obowiązujące oraz zasady współżycia społecznego. Sądy co do zasady akceptują limity odpowiedzialności w relacjach między przedsiębiorcami, traktując je jako element ryzyka gospodarczego.
W kontraktach budowlanych opartych na warunkach FIDIC klauzule limitacyjne są standardem, a ich akceptacja często przesądza o możliwości podjęcia się realizacji inwestycji.
Relacja między karą umowną a limitem odpowiedzialności
W praktyce powstaje pytanie, czy kary umowne podlegają ogólnemu limitowi odpowiedzialności. Odpowiedź na to pytanie zależy od treści kontraktu. Zazwyczaj przyjmuje się, że kary umowne wliczane są do limitu globalnego, ale spotyka się również rozwiązania odmienne, co oznacza, że wykonawca odpowiada za nie bez ograniczeń. Brak jednoznacznej regulacji może prowadzić do sporów interpretacyjnych, dlatego kwestia ta powinna być jednoznacznie przesądzona w umowie.
Co więcej, w praktyce stosuje się także limity dotyczące poszczególnych rodzajów kar umownych. Umowy mogą przewidywać np. maksymalny pułap kary za opóźnienie w realizacji robót (np. do 10% wynagrodzenia), odrębny limit za odstąpienie od umowy z winy wykonawcy (np. 20% wynagrodzenia) czy ograniczenie łącznej sumy wszystkich kar do określonej wartości. Takie rozwiązanie pozwala z jednej strony na zachowanie dyscyplinującej funkcji kary, z drugiej zaś chroni wykonawcę przed nadmiernym obciążeniem finansowym.
Wprowadzenie limitów odpowiedzialności, w tym limitów dla poszczególnych kar umownych, pozwala stronom, a w szczególności stronie potencjalnie zobowiązanej do zapłaty, oszacować ryzyko na wypadek ziszczenia się przesłanek skutkujących obowiązkiem zapłaty kar umownych bądź pokrycia szkody w pozostałym zakresie.
Podsumowanie
Kary umowne i limity odpowiedzialności pełnią różne funkcje w umowach o roboty budowlane. Kary dyscyplinują wykonawcę i ułatwiają zamawiającemu dochodzenie roszczeń w razie naruszenia kontraktu. Limity odpowiedzialności chronią z kolei strony przed nadmiernym ryzykiem finansowym. Oba mechanizmy są dopuszczalne w polskim prawie i powszechnie stosowane w praktyce, jednak ich skuteczność zależy od precyzyjnego i zrównoważonego uregulowania w treści kontraktu. Stąd tak ważne jest odpowiednie przygotowanie kontraktu oraz jego wynegocjowanie przy udziale profesjonalnego doradcy, który dodatkowo wskaże ryzyka i konsekwencje prawne wynikające z brzmienia negocjowanych i uzgodnionych postanowień umownych.